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如果借了你才會知道原來這些事情是真的會發生

 

如果真的急需錢

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所以我要說的是,不管怎麼樣千萬別跟高利貸借錢

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html模版2016年上半年成都房地產市場研究報告
[摘要]

2016年上半年,成都市場整體呈現出溫和上漲的態勢,一方面是受首付比例下降、交易稅費調減等利好政策影響,另一方面是受一線和熱點二線城市大幅上漲的帶動。




2016年上半年,成都市場整體呈現出溫和上漲的態勢,一方面是受首付比例下降、交易稅費調減等利好政策影響,另一方面是受一線和熱點二線城市大幅上漲的帶動。上半年,成都累計成交商品住宅1215.7萬平方米,較去年同期增長15.3%。其中,主城區共計成交469.1萬平方米,較去年同期增長12.5%,近郊共計成交746.6萬平方米,較去年同期增長17.2%。成交價格方面,上半年成都主城區成交價格為10675元/平方米,較去年同期上漲11.9%,近郊成交價格為5935元/平方米,較去年同期上漲1.9%。

政策環境

1、全國政策: 層面地產政策趨穩,地方強化因城施策,熱點城市漸收緊

年初 信貸財政政策調整促進需求釋放,長效機制完善推進住房制度改革。2月購房門檻再度降低,不 限購 城市首套房首付比例低為20%,同時再降準0.5個百分點。財政政策也積極調整,下調非一線城市房地產交易環節契稅、營業稅,促進需求釋放。同時住房制度改革穩步推進,長效機制逐步完善。兩會及十三五規劃綱要均提出鼓勵剛性和改善性需求,建立購租並舉住房制度。《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》出臺,對加快培育和發展住房租賃市場有瞭更具體的規范。長三角、成渝及哈長城市群規劃落地,農村 兩權 抵押貸款、房地產業 營改增 、各地不動產登記工作也順利推進。

地方政府因城施策力度加大,熱點城市政策持續收緊。當前城市分化格局明顯,部分熱點城市在持續寬松政策影響下,市場呈現過熱發展趨勢,一線城市已率先出臺調控收緊措施,滬深限購加碼,上海實施房地產金融宏觀審慎管理,北京通州將商業納入限購范圍,一線城市周邊部分三四線城市也開始加強樓市管控穩定房價。合肥、廈門、蘇州、南京等強二線城市房價地價領漲全國,合肥對 現象進行嚴控,同時收緊信貸政策為樓市降溫,蘇州、南京出臺措施限房價地價,天津、武漢、青島收緊公積金貸款政策。而部分二線及多數三四線城市庫存壓力依然嚴峻,市場仍以去庫存、促消費為主基調,供應端實行差別化供地政策,優化供應規模和結構等措施,需求端仍通過信貸調整、稅費減免等刺激需求釋放。

2、成都政策:去庫存促消費,供給側結構性改革措施細化

2016年上半年,成都市場雖有回暖跡象,但去庫存依然是重要任務。從出臺的樓市措施來看,主要通過調節供需兩端,改善市場環境,刺激需求釋放。需求端通過信貸調整、稅費減免等刺激需求釋放,並將需求拓展到農民工等新市民;供應端通過調整供應規模和結構,實施差別化供地政策,大力推進貨幣化安置,支持商品房庫存向租賃房及公租房供應轉化,推動房地產功能轉型等。

市場分析

1、商品中國信託個人信貸住宅:市場升溫,量價均上漲

a、需求:市場溫和升溫,成交量同比增長

圖:2011-2016年上半年成都商品住宅月度成交量走勢

數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com

市場逐步升溫,6月成交創近兩年新高。2016年上半年,成都商品住宅月均成交202.6萬平方米,同比增長15.3%, 量為近五年來同期第二高,僅低於2013年同期水平。具體來看,年初市場在上年末沖刺後進入盤整期,整體表現欠佳;2月受春節假期影響,成交量繼續走低,創上半年低水平;3月,在首付比例和契稅下調之後,購房門檻降低,成交量大幅增加至220.8萬平方米,4月,成交量趨穩,共計228.4萬平方米;5月,在一線、熱點二線城市的帶動和利好政策持續影響下,成交量繼續攀升至255.6萬平方米,6月,成交量微幅上漲0.3%,至256.3萬平方米,創近兩年新高。

圖:2011-2016年上半年成都商品住宅成交量及同比增速



數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com

主城區和近郊商品住宅成交量均同比增長,近郊增幅較大。2016年上半年,主城區商品住宅共計成交469.1萬平方米,同比增長12.5%;近郊共計成交746.6萬平方米,同比增長17.2%, 值為近三年同期高水平。

圖:成都各區域商品住宅成交面積及同比增速

數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com

多數區域成交量同比增長,天府新區增幅大。從各區域成交 值來看,高新區成交面積大,為161.1萬平方米;其次是雙流,成交面積為156.1萬平方米;武侯區成交面積小,僅27萬平方米。從相對值來看,大部分區域成交面積同比增長,其中,天府新區增幅大,為55.1%,其次是溫江,增幅為36.9%;武侯區和新都成交面積較去年同期減少,分別減少17.2%和18.9%。

圖:成都商品住宅分面積段、分價格段成交占比

數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com

中小戶型、中低價位為成交主力。從成交面積段占比來看,成都市場以70-90平方米戶型為成交主力,成交占比超四成;其次是90-110平方米的戶型,成交占比近三成;110-130平方米和50-70平方米戶型成交占比均在一成左右。從成交價格段占比來看,5000-6000元/平方米產品成交占比大,接近三成;其次是5000元/平方米以下產品,成交占比在兩成左右。

b、供應:主城區供應趨緊,近郊供應同比增長

圖:2011-2016年上半年成都商品住宅供應量及同比增速

數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com

主城區供應同比減少,近郊供應同比增長。2016年上半年成都主城區商品住宅供應量為330.8萬平方米,較去年同期減少23.3%, 量為近幾年同期低水平。由於主城區市場需求旺盛,庫存量少,加之前期土地供應不足,致使商品住宅供應量減少。近郊商品住宅供應量為560.9萬平方米,較去年同期增長12.6%。雖然去庫存依然是近郊的重要任務,但今年上半年近郊不少項目銷售去化良好,為瞭抓住市場良機,開發商加快推貨節奏,以期盡快出貨,致使供應量增加。

圖:成都各區域商品住宅供應面積及同比增速

數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com

半數區域供應量同比增長,天府新區增幅大。從 量來看,2016年上半年,龍泉驛商品住宅供應量大,共計119.1萬平方米,其次是高新區,供應量為114.5萬平方米,武侯區供應量少,僅14.2萬平方米。從相對值來看,天府新區供應量同比增幅大,為69.3%,其次是溫江,增幅為30.5%,主城六區中除金牛區供應量同比增長外,其他各區均同比減少。

c、價格:主城區價格持續上漲,近郊價格起伏波動

圖:成都主城區和近郊商品住宅成交價格走勢

數據來源:中國信託小額信貸CREIS中指數據,fdc.fang.com

主城區價格持續上漲,6月創年內新高,近郊價格有漲有跌。2016年上半年受多種利好政策影響,改善性需求持續釋放,成都主城區改善型項目居多,成交結構的變化致使主城區成交價格持續上漲,6月成交價格達10873元/平方米,創年內高水平,並且上半年各月成交價格均在萬元以上。近郊成交價格在2月份達到年內高水平,為6051元/平方米,3月份成交價格下降2.7%,隨後三個月成交價格連續上漲,漲幅分別為0.4%、0.3%、0.4%。

圖:成都各區中國信託信貸試算域商品住宅成交價格

數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com

錦江區成交價格領跑市場。從各區域成交價格來看,錦江區成交價格高,為11484元/平方米,其次是青羊區,成交價格為11216元/平方米,主城六區中除成華區成交價格在萬元以下,其他區域均在萬元以上。近郊天府新區成交價格高,為7491元/平方米,其次是雙流,成交價格為6107元/平方米,郫縣和龍泉驛成交價格相差不大。

2、土地:土地供應同比減少,成交同比趨穩,住宅用地價格同比上漲

a、供需:土地供應同比減少,成交同比趨穩

圖:成都市住宅、商辦推出面積及成交面積

數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com

住宅用地推出量和成交量與去年同期相近,商辦用地推出量和成交量均不及去年同期。推出方面,2016年上半年成都共計推出兩類用地568.3萬平方米,較去年同期減少5.8%。其中,住宅用地累計推出409.7萬平方米,同比減少1.4%;商辦用地累計推出158.6萬平方米,同比減少15.6%。成交方面,上半年成都共計成交兩類用地416.2萬平方米,較去年同期增加1.2%。其中,住宅用地累計成交292.8萬平方米,同比增加4.6%;商辦用地累計成交123.4萬平方米,同比減少5.9%。

b、成交價格及溢價率:住宅用地成交價格同比上漲,商辦用地成交價格同比下降

圖:成都市住宅用地、商辦用地成交樓面價格及平均溢價率



數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com

住宅用地成交樓面價創新高,商辦用地成交樓面價下行。2016年上半年,成都住宅用地成交樓面價為2661元/平方米,受多宗主城區地塊高價成交影響,成交價格同比上漲36.1%。商辦用地成交樓面價為860元/平方米,同比下降24.2%。

地塊競爭激烈,溢價率上漲。2016年上半年,受數宗 地塊高溢價成交影響,成都住宅用地溢價率大幅提升至43.0%,為近幾年來高溢價率水平。受商業物業市場不景氣影響,商辦用地溢價率大幅下滑,僅0.2%。

c、 出讓金:住宅用地出讓金同比上漲,商辦用地出讓金同比大幅下降

圖:成都市住宅、商辦用地出讓金總額及同比增長率

數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com

住宅用地出讓金創新高。2016年上半年,成都住宅用地出讓金額達232.6億元,較去年同期增長38.5%, 值為近六年來高水平。商辦用地出讓金額為22.1億元,較去年同期減少68.7%。

2016年下半年成都房地產市場展望

1、 主城區價格仍有上漲空間,近郊庫存量大,價格上漲空間較小

主城區市場容量有限,資源愈加稀缺。6月29日,11宗主城地塊遭40傢房企哄搶,表明主城地塊越來越珍貴,主城拿地難度越來越大,加上剛頒佈的《供給側改革意見》提出適度降低 城區開發強度,減少房地產建設總量,致使後期主城土地供應更少。一方面,主城區後續存量和供應量逐步走低,地價推高房價;另一方面幾傢大房企補足瞭 土地的儲備,未來開發商著力改善產品,必將帶來房價的結構性增長,終促使主城價格上漲。近郊雖為主力成交區域,但庫存量高企,去庫存仍然是近郊的重要任務,價格上漲空間不大。

2、 受前期市場需求釋放影響,下半年商品住宅需求或將趨穩

2016年上半年,成都市場整體呈現出溫和上漲的態勢,一方面是受首付比例下降、交易稅費調減等利好政策影響,另一方面是受一線和熱點二線城市大幅上漲的帶動。市場需求在上半年得到有效釋放,尤其是改善性需求上半年釋放量大,在市場容量並未明顯增加的情況下,預計下半年需求大漲的可能性不大,整體呈趨穩的態勢。


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